Absorção de espaços logísticos cai 13% em Lisboa

A escassez de armazéns disponíveis para ocupação refletiu-se numa quebra anual de 13% na absorção de espaços de logística em Lisboa, em 2020. As perspetivas para este ano são mais animadoras. “Verificou-se por todo o país o arranque de projetos para ocupação própria e de pré-arrendamento. O setor está efetivamente a mexer”, retrata Cristina Arouca, diretora da CBRE
“A logística foi a nível global o setor estrela do investimento imobiliário europeu. Com o crescimento abrupto do comércio online, o setor logístico foi o mais impulsionado pela pandemia da Covid-19. Em Portugal, nem por isso. Apesar do crescimento significativo do ecommerce, a logística está ainda muito dependente do mercado internacional, nomeadamente de instalações localizadas em Espanha, existindo em Portugal poucas estruturas a servirem a logística de last mile”. O retrato de Cristina Arouca, diretora da CBRE, por ocasião da conferência digital “The next normal: reset to change”, organizada pela consultora imobiliária, acrescenta ainda que a escassez de armazéns disponíveis para ocupação refletiu-se numa quebra anual de 13% na absorção de espaços de logística em Lisboa em 2020 para os 131 mil metros quadrados. Mas nem tudo é mau. “Verificou-se por todo o país o arranque de projetos para ocupação própria e de pré-arrendamento. O setor está efetivamente a mexer”.

Rendas “last mile” sobem até 7% este ano

O grande e súbito crescimento das vendas online levou a um aumento da procura de espaços logísticos na Europa. E Portugal não foi exceção à regra. Se os operadores nacionais já procuravam criar planos de investimento para reconfigurar e ampliar as suas infraestruturas logísticas antes do aparecimento da Covid-19, o aumento das vendas online acelerou a urgência em dar resposta às necessidades operacionais. “Os pressupostos de toda a rede de distribuição e armazenagem foram alterados ou estão em transformação, nomeadamente com a necessidade de proximidade, o chamado last mile. A grande tendência é a procura de estruturas e edifícios cada vez mais próximos dos aglomerados urbanos, basicamente edifícios mais pequenos mas com uma grande dispersão geográfica a nível nacional”, conta Nuno Pereira da Silva, diretor das áreas industrial e logística na CBRE.

O problema é que a oferta não está a nivelar a procura. Existindo no mercado português de logística mais compradores do que vendedores e perante a pressão do aumento da procura, a pergunta impõe-se: como deverão evoluir as rendas destes espaços em 2021? Nuno Pereira da Silva antevê dois cenários. “No caso das rendas de espaços de logística “last mile” e dado o carácter urbano da procura, existe uma acentuada escassez de oferta. A elevada procura irá certamente implicar um acréscimo de rendas junto principalmente dos projetos localizados nas grandes áreas urbanas. Estimamos um aumento nas rendas entre os 5 e os 7%”.  Já nas rendas da grande logística é esperado o contrário. “Em relação à grande logística julgamos que os preços se irão manter estáveis, pela simples razão de que os operadores ainda estão sem abertura para um incremento de rendas, apesar da pressão do aumento de custos de produção.

O diretor das áreas industrial e logística na CBRE está confiante que, no que diz respeito à absorção de espaços logísticos em Lisboa, Portugal vai exceder os níveis alcançados em 2020 e inclusive ultrapassar o máximo de valor histórico de 170 mil metros quadrados verificado em 2017. “Para estes números contribuem três fatores, um pipeline robusto, em termos de procura. Só para dar um exemplo na Grande Lisboa temos registado 350 mil metros quadrados de procura. Nestes números estão incluídos não só projetos para o last mile delivery, como para a grande logística”. Em segundo lugar, “vamos assistir à continuidade das empresas no desenvolvimento de projetos à sua medida. Isto é uma tendência que se verificou em 2020 e, em 2021, com certeza, irá continuar. Por outro lado, temos a entrada em mercado de alguns projetos em construção de forma especulativa que têm grandes qualidades técnicas e que, ao aparecerem no mercado, poderão contribuir para a ocupação em 2021”.

O que dizem as empresas?

A pandemia expôs algumas das fragilidades do setor logístico, nomeadamente a escassez de armazéns e espaços dedicados à logística last mile, obrigando as empresas a fazer grandes adaptações, na maioria dos casos com elevados custos operacionais.

Em 2020 e também no início deste ano “houve uma grande transferência de compras do canal físico para o canal online. E isto teve claramente implicações no setor logístico que teve de se adaptar a esta nova realidade. Alberto Pimenta, diretor de ecommerce dos CTT, enumera as transformações. “A logística passou a ser mais numa lógica B2C, houve a necessidade de reforçar a integração da logística com os canais de venda online e depois com os operadores das entregas para encontrar novas soluções para o last mile delivery, na medida em que o last mile é determinante para quem compra. E também houve, a nível internacional, alguns estrangulamentos e alguma disrupção nas cadeias de abastecimento devido também ao lockdown dos transportes internacionais. Houve aqui também grandes desafios ao nível da atividade logística cross border. Isto foi compensado com um reforço de centros de logística a nível europeu e depois mesmo a nível nacional com algumas plataformas de ecommerce”.

Atualmente, o principal foco das redes logísticas passa por desenhar “soluções para o e-buyer”, na medida em que é o comprador que comanda o processo de compra e logística no canal online. Segundo Alberto Pimenta, a customer experience das entregas é determinante. “E os operadores logísticos têm de responder a isto, porque uma má experiência pode significar um boicote a determinada plataforma do retalho. “A entrega e a logística fazem claramente parte da cadeia de valor do retalho”, sublinha.

Leonardo Peres, diretor geral da Real Estate, sublinha que, apesar das circunstâncias, “o setor logístico e o do retalho têm-se adaptado bem, de uma forma genérica, com a criação novas formas de venda online que compensam os constrangimentos legislativos para conseguirem fazer chegar os seus produtos aos consumidores”. O responsável indica que os principais desafios atualmente são o desenvolvimento de tecnologias e a integração de sistemas. “As cadeias mais tradicionais de supply chain, com toda a sua previsibilidade, permitiam que a gestão de inventário e da cadeia de distribuição fosse feita de forma equilibrada e sem grande variabilidade”. Hoje, é exatamente o contrário. “Todos temos acesso a uma aplicação onde fazemos facilmente uma encomenda de um produto alimentar ou não, e isto traz uma pressão acrescida na logística”. Já para o diretor das áreas industrial e logística na CBRE, o grande desafio da logística é saber identificar onde está o consumo.

*Artigo originalmente publicado na edição impressa de fevereiro do Hipersuper