Localizações “prime” do comércio de rua atraem marcas de luxo

O Relatório de Mercado de Retalho da consultora imobiliária CB Richard Ellis (CBRE), conclui que o comércio de rua nas zonas prime continua a registar bons níveis de procura, nomeadamente da parte de marcas internacionais de luxo e de segmento médio-alto. Diversos operadores destes segmentos mostram interesse em abrir um espaço na Avenida de Liberdade ou no Chiado, contudo a oferta de espaços nestas localizações mantém-se reduzida.

De acordo com a consultora, os centros comerciais portugueses constituem, hoje em dia, um mercado de alta qualidade e dos mais evoluídos em termos europeus”. Este factor associado ao elevado número de empreendimentos a nível nacional, bem como à quebra consecutiva no consumo, tem exigido por parte dos promotores/proprietários adaptações constantes às exigências do mercado. “A revitalização, remodelação e ampliação de centros comerciais já estabelecidos, mas menos competitivos, são tendências actuais que deverão manter-se no futuro”, diz a CBRE.

Primeiro a crise económica internacional e agora a crise da dívida soberana, tem levado muitos retalhistas a analisar de forma mais criteriosa o risco do negócio, conduzindo a longos processos de decisão. Este cenário, aliado à maturidade do mercado, tem contribuído para um número cada vez maior de projectos adiados ou mesmo cancelados e tem-se assistido a uma redução significativa do número de novos projectos anunciados pelos promotores.

Da análise efectuada pela CB Richard Ellis, no final de 2010, a oferta total de conjuntos comerciais no mercado de retalho nacional ascendeu aos 3,5 milhões de m2. 2010 foi o ano com menos área inaugurada em conjuntos comerciais desde a entrada no século XXI. A oferta nova rondou os 76.600 m2 de Área Bruta Locável (ABL) com a abertura de apenas três novos empreendimentos e a expansão de duas unidades já existentes.

Apesar de tudo, as expectativas para 2011 apontam para um novo aumento da área inaugurada, com a estimativa de abertura de 167.000 m2 de ABL, ou seja mais do dobro que em 2010, mas ainda assim abaixo dos valores dos últimos 10 anos.

Refira-se que no que respeita aos retail parks, a estimativa da inauguração de apenas de 19.300 m2 de ABL vem dar continuidade à redução sucessiva do desenvolvimento de complexos comerciais deste formato. Este facto deve-se, segunda a consultora, “não só à conjuntura económica desfavorável, mas essencialmente ao número reduzido de operadores existentes em Portugal que optam pelo formato de retail parks e à forte concorrência dos complexos com oferta de insígnias pertencentes ao mesmo grupo [exemplo das Galerias Continente Modelo] os quais agregam unidades de dimensão e ramos de actividade semelhantes”.

Carlos Récio, director do Departamento de Retail da CB Richard Ellis, salienta que “o mercado dos centros comerciais em Portugal, é um mercado maduro e com uma oferta significativa em algumas zonas do Pais. Estes dois factos associados, tem racionalizado o número de m2 de ABL abertos nos últimos anos, fruto da prudência que obrigatoriamente deverá existir nos investimentos realizados ou a realizar neste sector. Pensamos que no comércio de rua existe uma ampla margem de progressão, embora continuemos a denotar que as áreas mais procuradas, continuam a estar relativamente circunscritas a zonas específicas dos grandes centros urbanos, onde a oferta é reduzida”.

De resto, o Comércio de Rua foi o principal responsável pela entrada de diversas insígnias internacionais em Portugal, durante 2010. No Chiado, as marcas Muji, Custo Barcelona e Filthy Rich abriram a sua primeira loja em território nacional. Já no eixo Avenida da Liberdade/Rua Castilho, foi a vez da Prada, da Escada Sport e da marca portuguesa Fly London terem a sua primeira representação.

A consultora imobiliária refere ainda que o ano de 2010 caracterizou-se pela estabilidade das rendas prime em todos os formatos de retalho. No segmento dos centros comerciais da zona de Lisboa este indicador fixou-se nos 85 euros/m2/mês, após uma subida no primeiro trimestre do ano de 5 euros/m2/mês. “Este acréscimo deveu-se, essencialmente ao incremento da procura, por parte dos operadores, nos centros comerciais de ‘1ª linha’, que num contexto económico instável e com a diminuição sistemática do consumo, dão preferência a complexos de risco reduzido, admite a CBRE.

No entanto, em consequência do grau de maturidade do segmento de retalho em Portugal e da instabilidade económico-financeira, as rendas médias têm vindo a diminuir nos últimos tempos. Também as condições contratuais têm vindo a ser alteradas nomeadamente em complexos de retalho localizados em zonas secundárias ou com forte concorrência. Nestes imóveis tem-se assistido a um aumento dos contratos com base na renda variável em consequência da diminuição da componente fixa, a qual em muitos casos tem sido inexistente; assim como à dispensa de direitos de ingresso.

Por fim a CB Richard Ellis evidencia um mercado de investimento em imóveis de retalho bastante dinâmico durante 2010, com cerca de 437 milhões de euros transaccionados, o que representa 62% do total investido em Portugal. No entanto, mais de metade deste volume corresponde a operações realizadas fora de mercado, ou seja estes imóveis não estiveram efectivamente à venda.