Centros Comerciais muito perto da maturidade

O mercado de retalho nacional tem registado um forte crescimento desde o início da década, com a duplicação da oferta comercial existente ao longo deste período. Actualmente, e de acordo com o último MarketView da CB Richard Ellis, “o segmento dos centros comerciais encontra-se numa fase de maturidade. De facto, as localidades do País com melhores indicadores populacionais e de poder de compra dispõem já, ou têm projectado, pelo menos, um centro comercial moderno, sendo que em determinadas situações já se verifica, inclusive, uma saturação do mercado.

O relatório avança que o atingir da maturidade neste formato tem exigido por parte dos promotores constantes adaptações às novas exigências do mercado, nomeadamente com o desenvolvimento de projectos de menor dimensão em cidades secundárias, com a remodelação e reposicionamento de centros comerciais existentes e com uma crescente diversificação dos conceitos de retalho oferecidos.

Segundo o MarketView, “os retail parks são um conceito de comércio em crescimento em Portugal. No entanto, a concretização dos diversos projectos já anunciados faz antever o atingir da maturidade deste formato no médio prazo e, tal como sucede actualmente nos centros comerciais, a saturação em algumas localizações”.

Para além disso, avança o relatório da CB Richard Ellis, “o número de operadores tipicamente presentes em retail parks é reduzido, sendo que um crescimento elevado da oferta poderá conduzir a problemas futuros na captação de âncoras para este tipo de empreendimentos”.

É certo que ao longo de 2008, a retracção do consumo e o aumento das restrições ao financiamento bancário derivado da crise financeira internacional obrigaram muitos promotores e operadores a acautelar os seus investimentos e planos de expansão, contribuindo assim para travar e equilibrar um mercado onde claramente o desenvolvimento da oferta estava a exceder a evolução da procura.

As últimas projecções para 2009 apontam para um ambiente de recessão em Portugal, com uma contracção do PIB em 0,8%. A quebra da procura externa, assim como as incertezas decorrentes da actual conjuntura económica deverão perdurar no futuro próximo, com um crescente adiamento de decisões de consumo, investimento e a continuação do decréscimo das exportações.

O volume de negócios do comércio a retalho registou uma ligeira recuperação em 2008, tendo como principal causa a redução da taxa normal do IVA. O índice de confiança dos consumidores tem vindo a manter uma tendência decrescente desde meados de 2006, a qual se agravou recentemente, em resultado das perspectivas sobre a evolução do desemprego, continuando bem abaixo do verificado para a Zona Euro. Por sua vez, o índice de confiança do comércio a retalho tem vindo a decrescer desde 2007, atingindo em Dezembro de 2008 máximos negativos, acentuando ainda mais o fosso em relação à Zona Euro.

Em termos de oferta, ao longo de 2008 verificou-se a abertura de 11 unidades comerciais (centros comerciais e retail parks), cerca de 256.000 m2. Relativamente a 2007, registou-se assim um acréscimo na ordem dos 2%, verificando-se, no entanto, um abrandamento do ritmo de crescimento do volume de área inaugurada tendo em conta os dois últimos anos.

Apesar da forte desaceleração económica prevista para 2009, a CB Richard Ellis espera “um acréscimo de cerca de 50% na colocação de produto novo relativamente a 2008, uma vez que muitos dos projectos previstos estavam já numa fase de desenvolvimento avançada aquando do despoletar da crise financeira internacional”. Assim, “tudo indica que 2010 poderá reflectir já uma desaceleração do segmento de retalho, com uma quebra de 8% tendo em conta o acréscimo de nova área comercial previsto para 2009”.

Existem actualmente muitos projectos em estudo, sendo que, se todos avançarem, a oferta comercial duplicará para os 6 milhões de m2 num horizonte temporal de 3 anos. Este cenário, diz o MarketView, é, no entanto, “pouco provável, não só devido à maturidade do segmento de retalho nacional, com uma oferta excedentária já em diversas zonas do País, mas também devido à incerteza da evolução da economia mundial”.

As actuais limitações ao financiamento bancário, a quebra dos níveis de consumo e a atitude de expectativa dos operadores perante a actual conjuntura económica irão invalidar o desenvolvimento de alguns projectos e permitir equilibrar o mercado em termos de oferta e procura.

“De facto, alguns dos principais players do segmento, bem como novos promotores que nos últimos tempos tinham vindo a apostar no imobiliário de retalho em Portugal, congelaram ou cancelaram já parte dos planos de expansão que tinham previstos”.

De acordo com a Direcção Geral das Actividades Económicas, em 2008 foram atribuídas licenças comerciais a 35 conjuntos comerciais. No entanto, apenas 18% iniciaram construção ao longo do ano passado, o que poderá indiciar já o adiamento da promoção de alguns empreendimentos de retalho.

A oferta total de centros comerciais ascendeu no final de 2008 aos 2,4 milhões de m2, com a conclusão de 6 empreendimentos, um total de 205.250 m2. Tendo em conta o volume global de área inaugurada em 2007, registou-se assim um crescimento de cerca de 9%, impulsionado, sobretudo, pela abertura de dois grandes centros comerciais regionais, o Palácio do Gelo e o Mar Shopping, que, em conjunto, representaram mais de metade do espaço comercial inaugurado em 2008.

“No entanto, verificámos um decréscimo no número de centros comerciais concluídos, com menos três relativamente a 2007”.

Para 2009 está prevista a conclusão de outros 7 complexos comerciais deste formato, com um total a rondar os 314.150 m2 e um aumento significativo do volume de área de comércio concluída relativamente a 2008, à volta de 53%. De entre as aberturas previstas para este ano de destacar a inauguração do maior centro comercial da Península Ibérica, o Dolce Vita Tejo, em Lisboa, com aproximadamente 122.000 m2; assim como do Dolce Vita Braga, com cerca de 75.000 m2.

No que toca aos retail parks, o conceito registou uma ligeira quebra na colocação de produto novo em 2008, com a conclusão de 5 complexos deste tipo, num total de 51.000 m2 (um decréscimo de 20% relativamente a 2007).

À excepção do Retail Park de Santarém, todos os restantes retail parks concluídos são de pequena dimensão. Sendo assim, o stock total deste tipo de formato ascendeu aos 340.000 m2 no final do período em análise.

Para 2009 é de esperar um aumento da oferta de unidades de comércio deste tipo, com a previsão de inauguração de cerca de 68.000 m2, traduzindo 7 novos retail parks e uma subida de 33% tendo em conta o ano passado.

No entanto, diz a CB Richard Ellis, este “é um formato comercial com algumas limitações de crescimento, uma vez que o número de insígnias tipicamente presentes neste conceito é actualmente reduzido, sendo que a elevada oferta projectada não prevê esta limitação, podendo gerar alguns problemas na captação de âncoras para futuros projectos.

Já em relação ao comércio de rua em Portugal, a oferta continua a evidenciar uma significativa escassez de espaços de qualidade e que se coadunem com os actuais requisitos da procura, principalmente em localizações prime.

O MarketView conclui que “é notória a falta de políticas concertadas de revitalização do comércio de rua, sendo que marcas de prestígio internacional convivem com pequenos retalhistas instalados em unidades comerciais mais degradadas”.

As principais zonas de comércio de rua em Lisboa continuam a ser a Av. da Liberdade e o Chiado, sendo que esta última tem vindo a expandir a sua oferta para além da emblemática Rua Garret, com a abertura de várias lojas em ruas adjacentes. A Av. Guerra Junqueiro continua a apresentar uma boa oferta comercial, assim como a Rua Castilho. No Porto, a zona prime continua a ser a Rua de Santa Catarina.