Como o ecommerce está a impactar o imobiliário de retalho e industrial

Com o crescimento do comércio eletrónico, o mercado imobiliário aguarda, com expectativa, os valores que os investidores estão dispostos a pagar por centros comerciais de menor dimensão em Portugal. Ecommerce deverá também aumentar procura por ativos logísticos

O setor imobiliário comercial português está expectante em relação aos desenvolvimentos do mercado no primeiro trimestre deste ano. É que, com o crescimento das vendas online, alguns investidores europeus temem os riscos inerentes ao investimento em centros comerciais. Foram iniciadas no final do ano passado conversações para a venda de alguns conjuntos comerciais de menor dimensão no país, cujo desfecho deverá ser conhecido até março (Gaia, Arrábida, São João da Madeira e Algarve).

“O próximo trimestre vai ser muito revelador em termos da apetência dos investidores internacionais para a compra de centros comerciais. Há um conjunto de transações, iniciadas no final de 2018, que ainda não se concretizaram. Nota-se uma relutância maior do ponto de vista europeu, maior do que há dois anos, em comprar centros comerciais por causa da ameaça do ecommerce”, começa por explicar Paulo Sarmento, responsável pelo departamento de investimento da Cushman&Wakefield. “Estes processos tiveram início no final de 2019 e vão desenrolar-se no primeiro trimestre do ano. E aí vamos perceber a apetência dos investidores em relação estes espaços, quer pelo número de propostas que chegarem, quer pelo valor das propostas”. Esta relutância não se aplica aos centros comerciais dominantes e de grande dimensão, explica, mas, sim, a centros comerciais “mais pequenos e vulneráveis”. Nem se aplica ao comércio de rua. “Temos transacionado lojas de rua, há muita procura, muita apetência e recordes de preço, em Lisboa e no Porto. O mercado está muito saudável”.

Logística urbana

Com as vendas online a aumentarem, a C&W prevê que a procura de ativos imobiliários para instalar armazéns perto do centro das cidades será uma tendência em 2019. “É preciso que a logística funcione para dar vazão às entregas. A logística não está preparada para os grandes picos de vendas. Poderemos ter algumas novidades em 2019”, estima Marta Esteves Costa, líder da equipa de research e consultoria da C&W. Esta tendência já se refletiu no mercado imobiliário industrial no ano passado? “Não. Penso que, por um lado, se deve à falta de ativos logísticos e, por outro, a uma série de alternativas que têm vindo a surgir, como é o caso dos operadores de retalho que conseguem através das suas próprias unidades fazer as entregas”, explica Marta Costa. E adianta mais uma explicação. “Há também interesse por parte dos retalhistas de moda em promover o click& collect, porque diversos estudos indicam que a maior parte das pessoas que faz a recolha em loja acaba por fazer uma compra adicional em loja”.

Por outro lado, a Amazon está a fazer as entregas em Portugal a partir de Espanha. “Provavelmente, o mercado ainda não atingiu a dimensão necessária para esta logística urbana”, sustenta.

Investimento recorde

Segundo as previsões da C&W, o investimento em produto acabado de imobiliário comercial em Portugal deverá ter sido de 3.000 milhões de euros no ano passado, um crescimento de 50% face a 2017. Já o investimento em promoção e reabilitação urbana terá registado dois mil milhões de euros.

O setor do retalho atraiu metade do volume de investimento, perto de 1.400 milhões de euros. Nas contas da consultora imobiliária, terão sido arrendadas 650 novas lojas em 2018, totalizando uma área superior a 220.000 metros quadrados nos centros urbanos de Lisboa e Porto. “Ao contrário do ano passado, quando os centros comerciais captaram a maioria da procura, em 2018 o comércio de rua destacou-se largamente, representado 44% da procura de retalho”, afirma Marta Costa.

As previsões para este ano são otimistas. “As nossas estimativas apontam para mais de 2,8 mil milhões de euros em transações em pipeline para 2019”, termina.

*Texto originalmente publicado na edição impressa de janeiro do Jornal Hipersuper