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Centros comerciais: “Rentabilizar os negócios de não-retalho é um dos principais desafios”

Por a 3 de Agosto de 2018 as 14:48
Cristina Arouca_CBRE

Cristina Arouca_CBREEstá a chegar uma nova geração de centro comerciais. “Rentabilizar os negócios de não-retalho, em oposição às lojas moda, mais geradoras de margem”, constitui um dos principais desafios para os proprietários e gestores de conjuntos comerciais, considera em entrevista Cristina Arouca, diretora de research da CBRE

Qual o volume de investimento esperado em ativos de centros comerciais este ano, que estimam ser o melhor de sempre?

No primeiro semestre de 2018, a CBRE estima que tenha sido investido um montante de aproximadamente 650 milhões de euros em centros comerciais em Portugal, num total de quatro ativos. Encontram-se atualmente em comercialização, ou deverão entrar em breve, outros 11 centros comerciais. Sendo previsível que nem todas as operações se concluam este ano, a CBRE prevê que o ano de 2018 encerre com aproximadamente 1.400 milhões de euros de investimento no setor, claramente um recorde histórico.

Quais são os 10 centros comerciais que se encontram ou deverão estar em breve em transação?

Almada Forum, RioSul, MadeiraShopping, Nova Arcada, Forum Castelo Branco, La Vie Funchal Shopping Cidade do Porto, Mira Gaia e outros três que virão a mercado em breve.

Um recente estudo da CBRE conclui que os centros comerciais como os conhecemos nos últimos 30 anos vão acabar para dar lugar a uma nova geração de espaços. Que características terá esta nova geração de shoppings?

Esta nova geração de centros comerciais está ainda a dar os primeiros passos de desenvolvimento, não sendo possível fazer uma caracterização detalhada da mesma, até porque acreditamos que vai estar em constante mutação. Mas certo é que serão centros que irão integrar uma forte componente tecnológica e um maior leque de ofertas que não as tradicionais de retalho.

A nível tecnológico os écrans digitais, a realidade virtual e aumentada e a relação constante com o consumidor através de uma gestão de dados integrada em aplicações móveis irão ser ofertas imprescindíveis nos centros comerciais da nova geração. Mas irão surgir muitas outras inovações tecnológicas, que nós estamos longe de imaginar!

Como se irão caracterizar as ofertas não tradicionais de retalho?

Em termos de espaço físico irá verificar-se um aumento de ofertas do tipo que não são apresentadas no universo online ou cuja experiência de aquisição é inferior quando realizada online. Referimo-nos nomeadamente a áreas de entretenimento e de experiência, que vão desde espaços de diversão, quer para crianças como para adultos, a conceitos de restauração diferenciadores, assim como a serviços de conveniência, nomeadamente nos centros comerciais de proximidade, tais como serviços de saúde, serviços públicos, ginásios ou estabelecimentos de aprendizagem, como escolas de dança, música e línguas, entre outros).

Não quer isto dizer que as tradicionais lojas vão deixar de existir, nomeadamente quando falamos no setor da moda, mais disponível online. Com a introdução das novas tecnologias, mas também com a possibilidade de integrar a componente humana, estas lojas vão passar a ser também espaços de experimentação e aconselhamento, uma espécie de fashion advisors.

Mas a complementaridade com o comércio online vai ser também expressiva. Num futuro próximo ira verificar-se o crescimento de pontos de recolha ou devolução de compras online em localizações estratégicas, como são as de muitos centros comerciais.

Em suma, os centros comerciais irão passar a ser mais “centros” e menos “comerciais”.

Esta nova geração de centros já chegou a Portugal?

Face ao exposto, podemos afirmar que não existem ainda centros comerciais de nova geração em Portugal, mas começam a surgir, em alguns, mudanças que vão neste sentido. Na maioria são ainda muito focadas na melhoria da oferta de lazer e entretenimento e da experiência do consumidor. Começa também a ser cada vez mais frequente a integração de serviços de saúde em centros comerciais.

RENTABILIDADE DOS NEGÓCIOS DE NÃO-RETALHO

Que desafios enfrentam os gestores e proprietários de centros comerciais para transformar os seus ativos nesta nova geração de shoppings?

O maior desafio é a rentabilidade dos negócios de não-retalho, por oposição aos negócios de moda, mais geradores de margem e, por isso, com maior capacidade de suportar rendas mais elevadas. As ofertas de não-retalho são geralmente de menor rentabilidade direta, mas permitem ter um maior footfall e gerar maior rendimento nos outros produtos e no centro em geral.

Outro desafio é a propensão para o risco, para ser inovador e ter coragem de ser o primeiro a apresentar algo diferente – o que ainda não está testado.

Conforme referi considero que há duas importantes áreas de intervenção nos centros: a da tecnologia e a do mix de oferta. Numa era onde os avanços tecnológicos ocorrem a cada segundo, mas onde o custo da tecnologia de vanguarda é geralmente significativamente mais elevado e com menos resultados comprovados, o grande desafio é investir forte e destacar-se da concorrência, em alternativa a um investimento menor e mais desfasado, ou seja, com menor impacto.

Como é que nos EUA os retalhistas estão a contornar o crescimento das vendas online, uma situação para a qual os distribuidores portugueses têm de ser preparar?

O problema dos centros comerciais nos Estados Unidos não tem só a ver com o rápido crescimento do comércio online, mas também com um excesso de oferta e elevada obsolescência do stock. Portugal não se espelha nesse contexto e está mais prevenido para se adaptar à nova geração de centros.

Quais as estimativas para a evolução das vendas e do footfall dos centros comerciais em 2018?

De acordo com a Associação Portuguesa de Centros Comerciais, os centros comerciais em Portugal registaram em 2017 um acréscimo extraordinário de 8,4% no volume de vendas e um ligeiro aumento de 0,7% no footfall, quando a trajetória foi de queda nos três anos anteriores. Os dados do primeiro trimestre revelam que o bom desempenho dos centros comerciais se deverá manter ao longo de 2018, tendo-se verificado nos primeiros três meses do ano um acréscimo de 5,7% no footfall e de 8,2% nas vendas, relativamente ao período homólogo. Ainda que estes indicadores possam estar ligeiramente alavancados por um período de páscoa antecipado relativamente ao ano anterior. A CBRE acredita que em 2018 o crescimento do footfall seja superior ao de 2017, entre 1% e 2%.

Em relação ao volume de vendas, após um aumento tão significativo em 2017, antecipamos um crescimento, embora mais moderado do que o observado em 2018. As nossas perspetivas positivas relativamente ao desempenho dos centros comercias assentam na experiência que temos nos diversos centros que gerimos e nas projeções económicas de contínuo aumento do emprego e crescimento do consumo privado. Acresce que as remodelações que têm vindo a ser realizadas em diversos centros comerciais por todo o país, geram novidade e uma melhoria na qualidade do espaço e da oferta, contribuindo para atrair um maior número de visitantes.

*Entrevista originalmente publicada na edição impressa de julho do Jornal Hipersuper

 

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