Taxa de Esforço

Nos sistemas de comércio integrado, os proprietários dos edifícios partilham o risco com os operadores de mercado, sendo tanto mais remunerados quanto maiores forem as vendas de cada lojista, ultrapassado que esteja o break even negociado. A análise de desempenho dos negócios é pois um factor crucial para todos.

A análise de desempenho do centro comercial é realizada pelos gestores, sendo os principais parâmetros o tráfego de clientes no espaço comercial (curiosamente não medem a permanência) e as vendas declaradas. A administração do edifício analisa igualmente desempenhos de sectores, que compara com o restante mercado. A análise de cada loja é realizada também mensalmente, sendo talvez os dois índices mais proeminentes as vendas/m2 e a taxa de esforço. Estes dois parâmetros são importantes, na medida em que são índices comparáveis com outras lojas, nesse e noutros espaços comerciais.

A taxa de esforço (encargos com o centro comercial/ vendas declaradas) é um índice que procura reflectir o esforço que o retalhista está a fazer na operação. É o índice preferido de gestores, promotores e proprietários, mas está longe de ser representativo absoluto do desempenho da operação. Desde logo, porque não tem em conta a dimensão da loja, o que faz com que taxas iguais em lojas de áreas distintas signifiquem coisas diferentes. Se uma loja de cutelaria (30 m2) e uma de sofás (400 m2) tiverem uma taxa de 18%, é provável que a primeira esteja em muito maior dificuldade do que a segunda, tendo em conta outros encargos fixos, que percentualmente são maiores em lojas pequenas (Marketing, empregados, etc…).

Por outro lado, a taxa de esforço não tem em conta o sector de actividade. Por fim, não toma em conta o tipo de lojista. É fácil de perceber que para uma mesma taxa de esforço um franchisado pode estar com dificuldades, um master equilibrado e um fabricante a ganhar muito dinheiro… Tudo depende das margens comerciais com que cada um opera.

Esta taxa é um parâmetro que não pode nem deve ser abordado como único índice analítico, muito embora seja no presente momento o mais representativo.

A solução ideal passa pela existência de um índice que parta da taxa de esforço (incluindo as despesas comuns), e inclua factores correctivos para diferentes áreas, sectores e de mercado e tipologia de parceiros.

Enquanto não há desenvolvimentos na investigação operacional desta área, vale a pena tomar dois ou três parâmetros complementares como base de análise de desempenho e não ser excessivamente simplista, para evitar erros que podiam ter sido evitados.

Pedro Barbosa, Docente da EGP-University of Porto Business School (EGP-UPBS)