116 centros comerciais até 2007

O crescimento de 2,2% do consumo privado previsto para o próximo ano adivinha bons resultados para as unidades comerciais a inaugurar até 2007. Com o mercado de retalho a crescer, impulsionado por novos sectores, como electrodomésticos, bricolage e artigos para a casa, a descentralização é a principal característica destes novos empreendimentos liderados pelos investimentos dos grupos Amorim, Sonae e AM Development.

A projecção do Banco de Portugal para o próximo ano aponta um crescimento de 3,3% no investimento privado. No que respeita ao consumo privado os dados também são animadores, estimando-se um aumento de 2,2%. Neste sentido, um estudo realizado pela Cushman & Wakefield Healey & Baker prevê que a liderança do mercado retalhista em termos de volume de investimento se mantenha a médio prazo, «uma vez que se encontra actualmente em fase de crescimento, aparentemente sustentável, considerando o facto de que os primeiros projectos de qualidade em Portugal surgiram há pouco mais de dez anos».

O crescimento dos conjuntos comerciais (centros comerciais tradicionais, retail parks e outlet centres) diminuiu em 2004, face aos valores registados no ano anterior. Distribuídos em 91 projectos, no final daquele ano, Portugal contava com cerca de dois milhões de m2 de ABL (área bruta locável) – ver quadro I. No entanto, o estudo realça que o abrandamento constatado não significa a inversão da tendência de crescimento do mercado, uma vez que os valores previstos para a área de oferta nos próximos anos reforçam o actual panorama de crescimento.

Três grandes projectos, que foram abertos ao público em 2004, retratam esta evolução: o Dolce Vita Douro em Vila Real, o Nassica em Vila do Conde e o Lago Discount na Trofa. Representam umA ABL total de 90.000 m2. A inauguração destes espaços veio minorar a fraca qualidade característica das zonas comerciais fora das áreas urbanas e equilibrar a oferta nas diferentes regiões do país. A oferta «irá manter-se no ritmo de crescimento dos últimos dois exercícios, esperando-se valores na ordem dos 240.000 m2/ano. Até ao final de 2007 são esperados 25 novos projectos que irão totalizar 725.000 m2» – ver quadro II. Assim, «O total da oferta nesta data situar-se-á nos 2,8 milhões de m2 distribuídos por 116 conjuntos comerciais», revela o estudo.

Centros comerciais

Apesar de nos últimos quatro anos se ter verificado uma significativa quebra no investimento em centros comercias, esta tendência «parece ser passageira uma vez que se espera uma intensificação da oferta deste tipo de formato». O investimento noutros modelos, como o retail park ou factory outlet, é o principal motivo da diminuição da oferta. Ainda assim, a disparidade característica da distribuição ABL/1.000 habitantes, denota a existência de um potencial crescimento nas pequenas áreas urbanas e nas regiões do interior do país. Assim, o estudo prevê que «a oferta futura de centros comerciais até 2007 se situe nos 662.000 m2 de ABL, sendo que naquele ano a oferta total prevista será de 2.5 milhões de m2, representado uma ABL/1.000 habitantes de 233 m2».

A Amorim Imobiliária e a AM Development constituem as empresas que mais investem no mercado português e detêm 32% e 31%, respectivamente, da ABL futura. O Dolce Vita Tejo, pertencente à Amorim imobiliária em parceria com ING Real Estate Development, é o mais significativo dos projectos futuros. Considerado o maior centro comercial de Portugal, vai nascer na Amadora e apresenta um ABL de 110.000 m2. A inauguração está prevista para o segundo semestre de 2007. A Sonae Sierra mantém a sua expansão, inaugurou recentemente o Loures Shopping e tem abertura prevista de mais dois centros comerciais até ao final da Primavera 2006.

O estudo apresentado faz também a comparação entre o crescimento previsto para o nosso país e a evolução Europeia nesta matéria. «Analisando a ABL/1.000 habitantes dos diferentes países europeus, verifica-se que Portugal se situa em décimo lugar no ranking. Não obstante, irá registar um período de crescimento de 387.000 m2, o que o coloca no terceiro lugar em termos de crescimento». Para uma dimensão média de 100 m2, as rendas prime para centros comerciais de sucesso comprovado encontram-se entre os €80 e os €100 /m2/mês.

Retail Parks

O crescente reconhecimento por parte dos consumidores assim como a elevada procura dos retalhistas constituem factores que estimulam a evolução deste mercado. Marcas nacionais como a SportZone, a Worten ou a Vobis, que se dedicavam exclusivamente aos centros comercias, apostam agora, especialmente, nestes formatos comerciais. Também os sectores dos electrodomésticos, bricolage e artigos para a casa impulsionam, cada vez mais, o desenvolvimento deste mercado. «Há ainda um potencial de crescimento considerável na procura destes espaços, à medida que mais retalhistas internacionais se expandem para Portugal e com a introdução dos sectores restauração e moda neste formato», salienta o mesmo estudo.

Portugal já conta com sete Retail Parks, totalizando uma ABL de 120.500 m2. Os projectos em carteira para as zonas de Setúbal, Braga, Viseu e Portimão, contribuem para a evolução no futuro deste tipo de formato. O valor das rendas destes espaços varia entre os €10 e os €13/m2/mês para lojas com dimensões entre os 1.000 e 2.500 m2. Verifica-se um aumento de interesse neste segmento pela mão dos investidores internacionais, liderado pelas potências inglesa, alemã, holandesa e francesa.

Factory Outlets

Apesar de se encontrar numa fase embrionária, o mercado dos Factory Outlets revela um crescimento de actividade, com os retalhistas a manifestarem uma boa aceitação deste tipo de formato comercial. O Campera na região Centro e o Grijó a Norte eram até ao final de 2003 os dois únicos projectos do género em Portugal. É este ano que se dá o boom da oferta de Factory Outlets, com a inauguração do Free Port em Alcochete, o Nassica em Vila do Conde e o Lago Discount em Vila Nova de Famalicão, triplicando o valor do ABL que se situa agora nos 108.000 m2.

Marcas como Carolina Herrera, Max Mara, Burberry, Miss Sixty e Versace tiveram assim oportunidade para abrirem a sua primeira loja outlet em Portugal. Segundo o estudo, este mercado «continua a captar o interesse dos operadores nacionais e estrangeiros, mostrando claramente o seu potencial, manifestado também pela forte adesão dos consumidores». Para lojas com dimensões entre os 100 e 200 m2, o valor das rendas varia entre os €20 e os €25/m2/mês.

Comércio de rua

A Avenida da Liberdade e a zona Baixa/Chiado são as principais zonas de comércio de rua em Lisboa, áreas onde se tem verificado estabilidade na procura. No entanto, em contrapartida, como indica o estudo, «a Avenida de Roma e a Avenida Guerra Junqueiro têm vindo a registar um decréscimo desta variável». O valor das rendas prime para este formato comercial na capital manteve-se inalterado no último semestre, situando-se nos €95/m2/mês para espaços com cerca de 100 m2.

Em jeito de conclusão, confirma-se o imobiliário de retalho como o alvo de maior investimento, mais particularmente os centros comerciais. Concorrência, sustentabilidade do valor das rendas, fidelização dos inquilinos, qualidade e dimensão das áreas de venda, designs ultrapassados e obras de fundo necessárias, associadas a construções antigas, constituem factores a ter em conta por parte dos promotores e investidores do imobiliário de retalho, num mercado caracterizado por um número crescente de espaços dedicados ao retalho que partilham a mesma carteira de clientes.